Krise
Immobilien sind selbstredend sehr finanzierungsintensiv. Durch den raketenhaften Anstieg des Leitzinses (als Folge der Inflation, als Folge der Energiekrise, als Folge der Ukraine-Krise) wurden alle Immobilienfinanzierungen quasi über Nacht extrem verteuert. Die Preise fallen in Österreich noch wenig, aber schon mehr in Deutschland. Der Transaktionsmarkt ist fast zum Erliegen gekommen: Potenzielle Käufer warten auf die Preiskorrektur und Immobilien Besitzer verkaufen (noch nicht), weil Preisabschlag gleichbedeutend ist mit realisiertem Verlust. Ich höre aber, dass aktuell bereits Notverkäufe stattfinden, die sich vermehren. Dies wird zwar den Markt wieder in Gang bringen aber eben auch eine Preiskorrektur nach unten zur Folge haben.
Also alles in allem kein gutes Umfeld und am meisten trifft es die Projektentwickler. Es wird geschrieben, dass es viele schon bald nicht mehr geben könnte, in Deutschland wurden auch schon einige große Insolvenzen gemeldet. Auch Giganten wie Signa wackeln neuerdings. Ich führe kein Gespräch mit jemandem in der Immobilien Branche, der aktuell nicht betroffen wäre. Da bei Crowdfunding bekanntlich Immobilien Entwickler auf der Kreditnehmer Seite sind, drängt sich die Frage auf, wie es hier weiter geht. Am Ende meiner Ausführungen werde ich zum Ergebnis kommen, dass es mit Sicherheiten gut weitergeht. Aber der Reihe nach.
Das Wesen einer Plattform
Eine Plattform ist ein öffentlich zugängliches, internetbasiertes, von einem Dienstleister betriebenes elektronisches Informationssystem. In unserem Fall werden Finanzdienstleistungen erbracht. Und zwar werden Interessen von Kapitalgebern und Kapitalsuchenden zusammengeführt. Wie genau diese Vermittlung rechtskonform zu erbringen ist, ist in zahlreichen Gesetzen ausformuliert. Allen Vorschriften gemeinsam ist, dass sie nicht die Folgerichtigkeit der Qualitätsprüfung eines Projektes zum Inhalt haben, sondern nur die transparente und kohärente Darstellung samt Risikohinweisen. Anders ausgedrückt die Gesetze regeln nicht, welche Projekte man bringen soll oder darf, sondern nur das Wie. Nämlich, dass Informationen fair, redlich und nicht irrenführend dargestellt werden müssen. Und dass Dokumente richtig und zuverlässig zugestellt werden müssen.
Vergleiche zu anderen Plattformen
Die moderne Welt funktioniert mit Plattformen. Wir kaufen dort ein, bestellen dort Essen und nehmen auch Finanzdienstleistungen in Anspruch. Plattformen treffen eine Vorauswahl, welche Produkte sie anbieten. Allerdings kann beispielsweise Amazon nur für den korrekten Abschluss des Geschäftes, die wahrheitsgemäße Beschreibung, eine korrekte Bezahlabwicklung und eine pünktliche Lieferung garantieren. Nicht aber für die Funktion, die Zuverlässigkeit oder Preiswürdigkeit des vermittelten Produktes.
Ein weiteres Beispiel wäre, wenn man Aktien oder Fonds über einen Online Broker kauft. Wenn die Kurse sinken, was aktuell der Fall ist, dann wird die Plattform dafür kein Verschulden treffen können. Auch sie hat sich überlegt, welche Wertpapiere sie listet, nämlich solche die bestimmte Kriterien erfüllen und von Kundenseite nachgefragt sind.
Sie ahnen schon worauf ich hinaus will: Wenn etwas nicht wie gewünscht funktioniert, ist die Schuld natürlich schnell verteilt. Aber wie obige Überlegungen zeigen, müssen wir uns als Plattform nicht alle problematischen Entwicklungen zurechnen lassen, die gerade passieren.
Qualifizierte Nachrangdarlehen
Die gesetzlichen Vorschriften haben für Crowdinvesting bisher ausschließlich das qualifizierte Nachrangdarlehen zugelassen. Diese Vertragsform ist nun in der Krise für den Anleger nachteilig. Zwar ist es von Vorteil, dass Projektentwickler bei Nichtrückzahlung nicht sofort insolvent werden, andererseits ist der Nachranggläubiger bei in Schieflage geratenen Projekten natürlich der Letzte, der sein Geld wieder sieht. Ebenso ist es aus rechtlichen Gründen nicht möglich, das qualifizierte Nachrangdarlehen im Rechtsrahmen des AltFG zu besichern. Ich verweise dazu auf meinen Blog „Sicherheiten im Regime des qualifizierten Nachrangdarlehens.
Die Zukunft zum Schluss
Die frühe Erkenntnis, dass eine Unmöglichkeit gegeben ist, den zukünftigen Verlauf von Immobilien Entwicklungen im Vorhinein zu prognostizieren, hat uns dazu gebracht, unser Geschäftsmodell neu zu denken. Bereits 2021 haben wir uns daher um die Erlangung der neuen EU-Lizenz bemüht und diese als uneingeschränkte Lizenz letztlich als erste Plattform Österreichs Mitte September erlangt – sehen Sie bitte auch den Blog ECSPR. Die Umsetzung und Erlangung haben viele finanziellen und personellen Ressourcen in Anspruch genommen, aber nun sind wir am Ziel.
Die Lizenz hat den unglaublichen Vorteil, dass wir nicht mehr zur Vermittlung des qualifizierten Nachrangdarlehens „eingeschnürt“ sind, sondern nun auch andere, besicherte Produkte mit den Projektträgern gestalten und in unser Schaufenster stellen können. Wir können daher eine ungewisse Zukunft mit banküblichen Sicherheiten (Garantien, die über die Projektgesellschaften hinausgreifen, Pfandrechte im Grundbuch, und andere) absichern.
Das ist unsere Idee zur Problemlösung: Wenn schon die Zukunft nicht vorhersehbar ist, dann muss man sich „wärmer anziehen“. Projektträger sind auch bei der Aufnahme von Mezzanine Kapital zur Besicherung bereit. Als weiteren Baustein haben wir auch noch ein eigenes Inkasso Institut gegründet. Fortan schließen alle Anleger gleichzeitig mit der Investition auch einen Service Vertrag ab, der Ihnen einen Rechtsanspruch auf Verfolgung Ihrer Interessen gibt, also auf Intervention eines Inkasso Dienstes, nicht nur ein Wohlwollen der Plattform. Wir sind sicher, dass wir mit diesem Paket
- Unbedingter Rückzahlungsanspruch statt qualifiziertes Nachrangdarlehen
- Garantien und grundbücherliche Besicherungen, satt unbesicherter Darlehen
- Inanspruchnahme eines Inkasso Dienstes, statt bloßes Versprechen der Plattformen
ein deutlich attraktiveres Paket für Ihre zukünftigen Veranlagungen anbieten. Und dieses Paket bekommen Sie nur bei uns. Wir haben uns rechtzeitig für die ECSP-Lizenz entschieden, die Lizenz erhalten und unser Geschäftsmodell auf die neuen Möglichkeiten angepasst.
Das erste Projekt mit grundbücherlicher Sicherstellung startet bereits in wenigen Tagen, am 2.11.2023. Schauen wir also gemeinsam in eine deutlich besser abgesicherte Zukunft beim Crowdfunding!
Ihr Andreas Zederbauer
Vostand dagobertinvest AG